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BUSINESS

商務(wù)信息


28

2022

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02

投資商鋪如何才能掘金有道

作者:


  【最好的區位不一定是最適合的】

  稍微了解一些房地產(chǎn)的人都聽(tīng)過(guò)這句話(huà):房地產(chǎn)第一是區位,第二是區位,第三還是區位。從現代區位理論上講,區位是人類(lèi)活動(dòng)(human activities)所占有的場(chǎng)所。由此而見(jiàn),區位不僅僅是城市空間內部的靜止地塊,而是一個(gè)不斷運動(dòng)的實(shí)體。

  拋開(kāi)城市的地理障礙來(lái)看,城市的發(fā)展更像一組同心圓,這組同心圓的核心就是中央商務(wù)區(CBD)。在CBD里應該包括大型的辦公樓、精致的零售店以及文化娛樂(lè )設施。CBD是城市中最擁擠的空間,也是地價(jià)最高的地方。這就是E.伯吉斯著(zhù)名的同心圓理論。同心圓理論只能解釋中小城市的發(fā)展模式,但隨著(zhù)城市的不斷發(fā)展擴大,在以上理論的基礎上,哈里斯和伊爾曼又提出了多中心理論。隨著(zhù)城市的進(jìn)一步發(fā)展,新的居住區會(huì )形成新的城市中心,這種新的城市中心是由該區域內的購買(mǎi)力和勞動(dòng)力需求所創(chuàng )造的。這樣就導致了城市的郊區化,最終使CBD失去了其作為城市擴張的核心地位。多中心理論很好的解釋了為什么如北京、上海這樣的特大城市會(huì )產(chǎn)生多個(gè)市中心功能區,為什么會(huì )在周?chē)a(chǎn)生許多的衛星城。

  在競爭的環(huán)境里,地價(jià)的增加就意味這區域內所有要素成本的增加,同樣的商品包括勞動(dòng)力、食品、住房就會(huì )更貴,當這些成本增加到一定程度,區域里的經(jīng)濟活動(dòng)就會(huì )受到抑制,并開(kāi)始向其他區域轉移。因此,位于朝陽(yáng)路與東四環(huán)路交界的住邦2000商務(wù)中心,率先提出了CBD衛城的概念,在不屈不撓的開(kāi)拓精神引導下,在"一座建筑改變不了CBD,卻可以改變你對CBD的看法"的信念指引下,開(kāi)始舉起引導CBD功能轉移的大旗,為從CBD向外轉移的企業(yè)提供辦公空間。如今僅為2%的低空置率證明,住邦2000商務(wù)中心是成功的。隨著(zhù)投資的理性化,成本要素對市場(chǎng)的平衡作用,越來(lái)越多的企業(yè)看中了新興區域,而越來(lái)越多的房地產(chǎn)商也開(kāi)始反復強調新中心的概念。

  【影響選擇商業(yè)區位的要素】

  城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤為目的的,這是商業(yè)設計選址與布局的經(jīng)濟原則。同時(shí),顧客是商業(yè)活動(dòng)過(guò)程中不可缺少的重要組成部分,因此,建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。商業(yè)設施選址的意義就在于它是一項長(cháng)期性的投資,直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰略決策,是零售企業(yè)貫徹以消費者為中心觀(guān)點(diǎn)的重要體現,是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素,同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據。商業(yè)設施的選址應該考慮以下因素:1客流規律;2交通狀況;3商業(yè)環(huán)境;4地形特點(diǎn);5符合城市規劃要求。下面以住邦2000商務(wù)中心為例,具體分析商業(yè)設施投資選擇的要素。

  1、客流規律是選擇店址的最重要的因素。商業(yè)設施是消費中心,從經(jīng)濟效益上講,商業(yè)設施應盡可能滿(mǎn)足更大范圍消費市場(chǎng)的要求,爭取盡可能多的顧客;從成本效益上講,要爭取最大的聚集效益,要求最大限度地利城市的各種基礎設施。所以,城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。商業(yè)設施的組織形式有商業(yè)街和小區商業(yè)兩種,區位優(yōu)勢分別遵循市場(chǎng)最優(yōu)原則、交通最優(yōu)原則,居住小區固定人口。住邦2000商務(wù)中心緊臨朝陽(yáng)路,又與遠洋天地大型居住區僅一墻之隔,同時(shí)與京棉集團的超過(guò)百萬(wàn)平方米的舊城更新項目?jì)H一街之隔。在這樣的一個(gè)環(huán)境下,可以預見(jiàn)該區域未來(lái)對商業(yè)的需求將會(huì )是不斷增長(cháng)的趨勢,商業(yè)機會(huì )和增值空間都會(huì )非常顯著(zhù)。住邦2000商務(wù)中心在設計上兼顧了商業(yè)街和小區商業(yè)的雙重優(yōu)勢。目前依托自身25萬(wàn)平米純商務(wù)樓的建成以及60萬(wàn)平米遠洋天地大型居住區,已然形成了一個(gè)全新的商業(yè)消費區域,隨著(zhù)朝陽(yáng)路東段區域今明兩年中高檔大盤(pán)業(yè)主逐漸入住,這個(gè)區域將新增30萬(wàn)以上具有相當購買(mǎi)力的業(yè)主,大部分是CBD的白領(lǐng)人群,屬于社會(huì )中堅力量,區域商業(yè)市場(chǎng)潛力十分可觀(guān)。

  2、交通狀況。城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設施的載體。因此,它是制約商業(yè)聚集的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟原則要求有盡可能大的吸引范圍,保證盡可能多的顧客方便地到達商店。因此商業(yè)設施的選址必須是交通可達性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷(xiāo)售范圍的原則下,選址應使交通費用達到最小。所以商業(yè)中心交通可達性最佳的實(shí)質(zhì)是:所有購物出行者到達中心的出行時(shí)間總和最小。住邦2000商務(wù)中心位于朝陽(yáng)路與東四環(huán)路交界處,步行到地鐵站不到十分鐘,又恰逢朝陽(yáng)路改造的機會(huì ),大大方便了機動(dòng)車(chē)的???,同時(shí)且有三十余條公交線(xiàn)路直達,交通十分方便。

  3、商業(yè)環(huán)境。選擇店址應考慮設店地點(diǎn)附近的商店的規模和數量,如果在同一地區內已有過(guò)多的同行業(yè)商店,勢必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果,此為趨異性。但是另一方面,由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品,以及希望一次購足所需的商品,有些店鋪又有集中趨勢,相鄰而居,此為趨同性。住邦2000所在的朝陽(yáng)路商業(yè)歷史由來(lái)已久,向內有藍島、華普等大型商場(chǎng),以及朝陽(yáng)門(mén)內、外大街,向外有華堂、易初蓮花等商場(chǎng)超市,商業(yè)氛圍濃厚。且功能多樣,種類(lèi)繁多,品種齊全,可以滿(mǎn)足絕大部分人群的購買(mǎi)需要。住邦2000商務(wù)中心擁有30000平方米的商業(yè)空間,根據自身的情況制訂了具體的商業(yè)規劃,分內部圍合式商業(yè)與外部商業(yè)街式商業(yè),動(dòng)靜相宜。既有頂級的品牌旗艦店,也有精致品味的玲瓏小店,保證了其高檔獨特的商業(yè)氛圍。

  4、地形特點(diǎn)。選擇店址還要分析地形特點(diǎn),主要選擇能見(jiàn)度高的地點(diǎn),如選擇在臨街的地點(diǎn)能見(jiàn)度就最高,并且可以擴充櫥窗面積,增辟出入口以減緩擁擠,這是最好的設址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見(jiàn)度高的地點(diǎn)。住邦2000商務(wù)中心是朝陽(yáng)路和東四環(huán)路上的地標建筑,位置顯著(zhù)很容易被找到。同時(shí)住邦2000擁有長(cháng)達300米的臨街商鋪,分布在不同的空間,使其的商鋪能見(jiàn)度達到最佳狀態(tài)。

  5、城市規劃的要求。城市總體規劃和詳細規劃,都根據城市現狀和發(fā)展要求對商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等做出一系列的規定,商業(yè)建筑的選址應該符合城市規劃的要求,服從城市總體發(fā)展的需要。根據北京市十五商業(yè)規劃的前景描繪,要在總體上,初步形成以城市中心區商業(yè)為核心,以"兩網(wǎng)三區三圈十城十街400社區"為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò )新格局。使得四環(huán)路沿線(xiàn)地區成為北京最有發(fā)展潛力的黃金地帶。而住邦2000商務(wù)中心所在的東八里莊地區作為北京城市總體規劃中朝陽(yáng)區的地區級商業(yè)中心,和CBD的副中心,處于保留商業(yè)用地階段,正在成為商業(yè)機構入駐的重點(diǎn)區域。未來(lái)將會(huì )在東八里莊地區大量修建商業(yè)設施,商業(yè)物業(yè)將會(huì )十分突出。如此大規模的商業(yè)開(kāi)發(fā),大大提升了東八里莊地區的整體商業(yè)氛圍,使各類(lèi)商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)互補開(kāi)發(fā),并能夠形成一個(gè)新的商圈,商業(yè)發(fā)展潛力不容忽視。

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