房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益。今年以來(lái)，各地積極調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，從降低購房門(mén)檻到減少換購住房稅費負擔，從出臺“好房子”規范標準到收購存量商品房，多措并舉提升政策的精準性和有效性，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。

　　當前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出哪些新變化？供需關(guān)系是否更趨合理？未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間如何？記者近期赴多地調研，采訪(fǎng)地方房地產(chǎn)主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì )、房地產(chǎn)企業(yè)及研究機構，深入了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

　　市場(chǎng)回穩信號多維顯現

　　4月12日，深圳龍華區恒壹·紅山華府項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)人頭攢動(dòng)，購房人排隊入場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)90分鐘即告售罄。

　　購得一套66平方米兩居室的周女士告訴記者，得益于深圳二套房首付比例從七成下調到兩成、房貸利率下降等政策利好，她以較低成本購置了第二套住房。“現在樓市比較穩定，我覺(jué)得現在買(mǎi)房時(shí)機不錯。”周女士說(shuō)。

　　新房市場(chǎng)交易活躍，二手房成交顯著(zhù)放量，在傳統樓市旺季“金三銀四”期間，北上廣深一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回穩。

　　4月13日晚上，記者在北京鏈家大紅門(mén)簽約服務(wù)中心看到，11間簽約室坐滿(mǎn)了前來(lái)洽談的客戶(hù)。3月份以來(lái)，這個(gè)簽約服務(wù)中心周末日均成交35單左右。一位來(lái)簽約服務(wù)中心辦理業(yè)務(wù)的經(jīng)紀人告訴記者，目前他所在的門(mén)店以成交價(jià)200萬(wàn)元左右的剛需為主，成交節奏比之前加快。

　　國家統計局數據顯示，一季度，一線(xiàn)城市整體表現較好，新建商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)0.6%。深圳市住建局數據顯示，1月1日至4月16日，深圳新建商品住宅網(wǎng)簽銷(xiāo)售套數同比增長(cháng)75.1%；二手住宅網(wǎng)簽成交套數同比增長(cháng)55.0%。根據北京市住建委數據，3月份，北京新房網(wǎng)簽套數環(huán)比漲125.6%，二手房網(wǎng)簽套數環(huán)比漲61.4%。上海、廣州二手房交易也出現上行，截至4月21日，上海二手房網(wǎng)簽量超過(guò)1.6萬(wàn)套。

　　部分二線(xiàn)城市的市場(chǎng)也持續回暖。記者在成都、南京、杭州等地調研發(fā)現，當地房地產(chǎn)市場(chǎng)展現出穩定的市場(chǎng)需求，許多有實(shí)際居住需求的人群在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間觀(guān)望后積極入市，樓市成交活躍度提升，不論是新房還是二手房市場(chǎng)，成交周期都明顯縮短。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，今年以來(lái)，各地積極優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策。比如，多地提高公積金貸款最高額度，降低公積金貸款首付比例，推出特色金融產(chǎn)品，加大購房補貼、住房“以舊換新”等政策支持力度。在政策加持下，剛性和改善性住房需求被不斷激發(fā)和釋放。

　　房?jì)r(jià)是市場(chǎng)信心修復的重要信號。國家統計局數據顯示，3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，比上月增加6個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市有10個(gè)，比上月增加7個(gè)。一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線(xiàn)城市銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體降幅收窄。

　　作為觀(guān)察樓市走勢的先行指標，部分城市土地市場(chǎng)表現活躍。3月份，成都半個(gè)月內連續兩次刷新住宅用地樓面價(jià)天花板；一季度，京滬杭等地頻現土地成交總價(jià)超50億元、溢價(jià)率超100%的現象?？硕鹧芯恐行臄祿@示，全國月度土地溢價(jià)率時(shí)隔44個(gè)月重回10%以上。

　　“當前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的積極信號是多維度的，表明止跌回穩走勢得到進(jìn)一步鞏固。”李宇嘉說(shuō)，這既得益于政策紅利的持續釋放，也反映出市場(chǎng)信心的逐步修復。

　　多舉措促供需更加平衡

　　總體上看，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調整階段，不同城市及城市內部板塊之間分化明顯，重點(diǎn)城市及城市核心區域持續回暖，但三四線(xiàn)城市及城市遠郊和外圍去化速度相對較慢。

　　“房地產(chǎn)一攬子政策‘組合拳’的著(zhù)力點(diǎn)在于不斷改善房地產(chǎn)發(fā)展不平衡、不均衡、不充分的問(wèn)題。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(cháng)虞曉芬說(shuō)。

　　長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一大痛點(diǎn)是，一方面一些地方存量商品房規模大、消化慢；另一方面新市民和青年群體的住房需求亟待解決。針對這一供需結構性短缺矛盾，國家政策層面已明確提出，商品房庫存較多的城市，政府可按需定購，收購存量商品房用作保障性住房。

　　在河南鄭州，租住在二七區嵩山美寓人才公寓的王曉東告訴記者，雖然他住的一居室只有40平方米，但室內家具家電齊全，公共區域配有健身房、乒乓球室、瑜伽室等設施，居住舒適且性?xún)r(jià)比高。

　　鄭州城發(fā)安居有限公司相關(guān)負責人介紹，通過(guò)市場(chǎng)化收購方式將存量房改造為人才公寓，公司已在鄭州累計投運37個(gè)人才公寓項目，提供5.6萬(wàn)套（間）住房，服務(wù)超過(guò)6萬(wàn)名青年人才。按照規劃，到2026年底這一數字將提升至10萬(wàn)套（間）。

　　盤(pán)活存量房產(chǎn)資源，同時(shí)解決新市民和青年人的住房困難，目前已有10多個(gè)城市落地收購商品房項目。

　　在土地端，供需調節也向“縮量提質(zhì)”方向發(fā)展。虞曉芬說(shuō)，大部分城市主動(dòng)調整供給結構，壓縮供地規模、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，推出很多“小而美”的土地，推動(dòng)土地資源集約化利用。以杭州為例，今年已出讓的40宗商品住宅土地中，90%的單宗土地規劃建筑面積沒(méi)有超過(guò)9萬(wàn)平方米，這些土地配套齊全，容積率適中，更適合開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅。

　　根據克而瑞研究中心數據，2025年一季度，全國預供地總建筑面積同比下降47%，用地面積減少38%。三四線(xiàn)城市“主動(dòng)出清”，部分城市在年初暫停宅地供應。

　　重塑供需均衡，城中村和危舊房改造是重要一環(huán)。今年，我國繼續加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，計劃在新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造的基礎上繼續擴大改造規模。

　　中國城市規劃學(xué)會(huì )常務(wù)理事葉裕民說(shuō)，隨著(zhù)以房票為代表的貨幣化安置方式和“以購代建”的安置房籌措方式廣泛推開(kāi)，城中村改造將帶動(dòng)更多購房需求釋放和商品房存量消化。

　　加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　我國未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展空間如何？國家統計局副局長(cháng)盛來(lái)運表示，從發(fā)展的空間來(lái)看，中國的消費結構總體上還處在升級過(guò)程中，城鎮化并沒(méi)有完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(cháng)空間巨大，居民對綠色、寬敞、舒服的“好房子”市場(chǎng)需求較大。

　　城市化與房地產(chǎn)發(fā)展需要形成良性互動(dòng)。“城市化進(jìn)程持續為房地產(chǎn)發(fā)展提供強勁動(dòng)力，而房地產(chǎn)的健康發(fā)展又反過(guò)來(lái)推動(dòng)城市功能完善和品質(zhì)提升。”睿合泰產(chǎn)城發(fā)展研究院總經(jīng)理何昕宇說(shuō)，城市發(fā)展中，伴隨人口不斷聚集和產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，房地產(chǎn)迎來(lái)巨大發(fā)展空間和機會(huì )。

　　以四川成都錦江區的林家壩—白鷺灣市場(chǎng)片區為例，2021年12月7日至8日，片區成交4塊地，最高溢價(jià)率為3.9%，有兩塊地為底價(jià)成交；隨著(zhù)錦江區對外發(fā)布片區產(chǎn)業(yè)規劃，陸續引入產(chǎn)業(yè)項目和優(yōu)質(zhì)教育、醫療配套資源，片區近三年土地市場(chǎng)活躍，最近三宗土地成交溢價(jià)率超30%，并出現不少高品質(zhì)熱銷(xiāo)住宅項目。

　　虞曉芬說(shuō)，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需要根據城市發(fā)展的新階段和新特點(diǎn)，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢(qián)，防止市場(chǎng)大起大落。

　　滿(mǎn)足人們對美好居住生活的向往，是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的應有之義。

　　在北京昌平區沙河鎮生命科學(xué)園附近，全國“好房子”設計大賽的首個(gè)落地示范項目“龍湖·觀(guān)萃”正在建設中。剛剛購買(mǎi)該樓盤(pán)一套117平方米四居室住宅的陳先生表示：“項目不僅設計了1000平方米的共享空間，有健身房、兒童娛樂(lè )區、老人休閑區、共享辦公等設施，室內更采用靈活可變戶(hù)型，完美契合我們二孩家庭的居住需求。”

　　隨著(zhù)新版《住宅項目規范》于今年5月1日起施行和各地配套政策落地，住房品質(zhì)提升進(jìn)入快車(chē)道。項目規范對層高、電梯配置、隔音性能等作出更高要求，為“好房子”建設提供了標準支撐。

　　構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，“好房子”建設要統籌增量與存量。成都市城市建設發(fā)展研究院副院長(cháng)馮波說(shuō)，在增量建設上，要通過(guò)好設計、好材料、好建造和好服務(wù)，提供戶(hù)型更好、功能更全、配套更齊、服務(wù)更優(yōu)的高品質(zhì)住房；在存量?jì)?yōu)化上，要通過(guò)城市更新、舊城改造，完善住宅功能和配套，補齊基本公共服務(wù)設施短板，實(shí)現好房子、好小區、好社區、好城區的全面提升。（文章來(lái)源：中國經(jīng)濟網(wǎng)）